유형① 깡통주택에 전세계약

• 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 채무로 채우고 있는 집으로 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 주택
  
• 위와 같이 갭투기를 목적으로 주택을 매입하였으나, 매입 자금이 대출금 등으로만 이루어져 임대인 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈이 거의 없기 때문에 집이 경매에 넘어가거나 집값이 떨어지는 등 임대인은 사정이 어려워지면 보증금을 돌려 주지 못할 수 있음.

유형② 신탁회사의 동의 없는 계약, 무권대리 계약 체결

• 임대인이 신탁회사와 부동산 신탁* 계약을 맺은 후 임차인을 구해 전세계약을 강행하였으나, 신탁회사의 동의 없이 이루어진 계약이므로 계약 자체가 무효가 된 사례.
  *부동산 신탁이란, 부동산을 소유한 위탁자가 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 부동산을 이용해 수익을 얻기 위해 수탁자에게 신탁하는 행위. 즉, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는걸 의미함.
  
• 등기사항전부증명서에 임대인이 신탁회사와 부동산 신탁 계약을 맺었다는 사실이 적혀 있다면 소유권은 임대인에게 있지 않음.

유형③ 집은 하나, 서로 다른 임차인이 둘? 이중계약 수법

• 임대인이 하나의 주택을 대상으로 2명에게 보증금을 받아 가로채는 것으로, 임대인이 새로운 임차인에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 사례.

유형@ 그 밖의 전세사기 피해 유형(근생빌라 거래 등) 확인하기

• 일반빌라보다 시세가 저렴하여 근생빌라를 거래한 뒤, 계약기간 만료 후 전세자금 대출 제한 및 전세보증보험 가입 불가 등의 사유로 보증금을 반환받지 못하는 사례
• 임차인이 전세사기특별법 피해자로 결정받더라도, 보증금 회수를 위해 해당 건물을 낙찰받은 후 위반 적발 시 이행강제금이 부과됨.
• * 근생빌라란, 다세대주택을 건설하면서 완화된 건축기준을 적용받기 위해 건축물 일부의 용도를 근린생활시설로 하여 건축 인ㆍ허가 및 사용승인 절차를 거친 다음, 용도변경 절차 없이 근린생활시설 부분을 주거시설로 불법개조하여 임대 또는 분양하는 경우.

부동산 시세 조회

• 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 적정한지 확인하기
  국토부 실거래가 공개시스템 바로가기 한국부동산원 부동산테크 바로가기

등기사항전부증명서, 건축물대장 등 공적장부 확인

• 현 소유자, 가등기·(가)압류, 담보권 설정 및 담보금액 등을 확인하여 선순위 권리관계 확인하기
  인터넷등기소 바로가기
• 건축물대장 상 용도 확인(무료열람)
  서울부동산정보광장 바로가기 정부24 바로가기

등록된 공인중개사를 통해 계약 체결

• 브이월드·서울부동산정보광장 등에서 공인중개사 등록여부 확인하기
• 계약서 작성과 중개대상물 확인·설명은 중개보조원이 아닌 공인중개사와 진행할 것
  국토부 브이월드 바로가기 서울시 부동산정보광장 바로가기

임대인 확인

• 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약할 시 임대인의 신분 확인하기
• 임대인의 동의를 받고 세금 체납여부 확인하기
  HUG 악성임대인(상습채무불이행자) 조회 바로가기

우선변제권 확보

• 대항요건(주택의 점유 및 전입신고)을 갖추고, 임대차계약서에 확정일자 받기

전세보증금 반환보증 가입

• 전세보증금 반환 관련 사고에 대비하여 보증기관에서 제공하는 보증상품에 가입하기
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• * 전세사기 피해자 결정 신청과 피해지원 알아보기
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