재건축 기본계획

• 기본계획이란?

  한 도시의 정비사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의 발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시·도에서 수립하는 계획으로 국토계획법의 도시기본계획과 연계된 도심 및 주택재정비에 대한 종합계획으로 도시기본계획 등 상위계획의 이념과 내용이 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비사업을 통해 실현될 수 있도록 도시정비의 미래상과 목표를 설정하고 실천전략을 구체적으로 제시하게 됨.

• 기본계획의 지위와 성격
  • 도시기본계획의 하위계획으로 도시기본계획상의 토지이용계획과 부문별 계획 중 도시·주거환경의 정비에 관한 내용을 반영하며, 기본계획의 내용은 도시관리계획 등 하위계획 및 관련 토지이용계획에 반영되어야 한다.
  • 특별시·광역시·시 단위로 수립(서울시는 2006년 3월 고시)
  • 정비구역 및 정비계획의 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시한다.
• 기준년도 및 목표연도
  • 계획의 기준년도는 계획의 수립에 착수하여 인구현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 하고, 목표연도는 기준년도로부터 10년을 기준으로 한다.
    다만 법 시행(2003.7.1)후 최초로 수립하는 기본계획의 목표연도는 2010년으로 한다.
  • 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 반영

정비계획

• 정비계획이란?

  구청장이 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 정비구역 지정요건에 해당하는 구역에 대하여 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설의 설치에 관한 계획, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획, 정비사업시행 예정시기, 재건축임대주택에 관한 사항 등이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역의 지정을 신청하는 것

• 정비계획(구역) 수립절차

추진위원회

• 추진위원회 구성시기
  • 추진위원회의 승인시기는 정비구역 지정후 가능한 것이나 건설교통부 업무처리기준에 의거 도시 및 주거환경 정비 기본계획에 반영된 후에 승인이 가능함
  • 정비구역 지정 대상이 아닌 지역의 경우에는 언제라도 가능(재건축)
• 추진위원회 구성
  • 토지등소유자의 1/2이상 동의
  • 위원장 포함 위원 5인이상 선정
  • 위원의 수는 토지등 소유자의 1/10이상으로 하되, 5인 이하인 경우에는 5인으로 구성하고, 100인을 초과하는 경우에는 100인으로 할 수 있음
• 추진위원회 운영규정의 작성
  • 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2/3이상 동의를 얻어 구청장에게 신고
  • 운영규정의 신고를 추진위원회 설립승인 신청과 동시에 할 수 있음
  • 공유자에 대해선 대표소유자 선임동의서 첨부

안전진단

• 대 상
  • 공동주택 재건축 정비사업을 위한 기존 공동주택(연립주택, 아파트)
• 절 차
  • 안전진단 신청 → 예비평가(한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원) → 안전진단기관 지정(구청장) → 안전진단 실시 → 재건축 여부 판정받음
• 예비평가
  • 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 ‘한국시설안전공단’ 또는 ‘한국건설기술연구원’의 의견을 청취하여 안전진단 실시 여부를 결정 함
  • 평가분야 : 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경 등

조합설립인가

• 조합설립인가 절차
  • 정관의 작성
  • 토지등소유자 동의
    • -공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의
    ※ 주택단지 외 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 토지 또는 건축물소유자 3/4이상, 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의 필요
  • 조합설립인가 후 조합법인등기 : 조합설립인가일로부터 30일 이내
• 조합원의 자격
  • 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 토지 또는 건축물의 소유권자 지상권이 수인의 공유에 속하는 때는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 봄
  • 재건축사업에 동의한 자에 한함
  • 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
  • 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업인 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없음(조합원 명의변경 금지
• 조합원 명의변경 예외조항
  • 매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우
  • 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우
  • 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
  • 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
  • 그 밖의 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
    ※ 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 현금 청산(청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 작성)
    ※ 여기서 잠깐!
    • -추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 봄
    • -토지등기부등본 등 소재가 확인되지 않는 자는 토지등소유자의 수에서 제외
    • -추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립의 인가신청전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자수에서 제외
    • -토지등소유자의 동의는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부
    • -외국인인 경우에는 동의서에 서명을 하고 외국인등록사실증명서를 첨부
  • 대의원회의 구성
    • 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있음
    • 조합원의 1/10 이상으로 하되, 조합원의 1/10이 100인을 넘는 경우에는 100인의 대의원으로 구성
    • 대의원은 조합원 중에서 선출

사업시행인가

• 사업시행인가의 개념 및 의의

  정비사업은 도시의 건전한 발전과 공공복리증진에 기여함을 목적으로 하는 도시계획사업으로 시행자의 지정을 받은 자는 일정한 요건을 갖추어 행정청의 사업시행인가를 받아야 하고 관리·감독을 받게 되며, 시행인가를 받은 자는 당해 정비사업을 시행할 수 있는 권리 취득 및 정비사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 권한을 행사할 수 있는 행정주체로서의 지위를 갖게 됨

• 사업시행인가 전에 받아야 할 심의
  • 가. 건축 심의
    • -관련 근거 : 건축법 제4조 (조례 제5조)
    • -심의 대상
      • 가) 시 건축위원회 심의대상
        • -연면적의 합계가 100,000㎡이상이거나 21층 이상인 건축물
        • -16층 이상의 건축물로서 300세대·실 이상인 공동주택과 오피스텔
      • 나) 구 건축위원회 심의대상
        • -분양대상 건축물로서 시 건축위원회 심의대상이 아닌 나머지 건축물
        • -연면적의 합계가 3,000㎡ 이상 100,000㎡미만의 건축물에 한하며, 공동주택·오피스텔의 경우에는 20세대·실 이상의 건축물
    • -심의사항 : 건축계획, 조경계획, 토지굴착계획, 색채계획 등
    • -심의절차
      건축계획 심의신청(사업주체) → 건축계획 심의의뢰(구청) → 건축심의 및 통보(서울시) → 건축계획심의결과 통보(구청) → 사업시행인가 신청(사업주체)
  • 나. 교통영향 평가 심의
    • -관련 근거 : 환경·교통·재해등에관한영향평가법 제4조, 시행령제3조
    • -심의 대상 : 사업부지 면적 100,000㎡ 이상 또는 건축연면적 60,000㎡이상
    • -심의 절차
      교통영향평가서 작성 → 심의 신청 → 관련부서 협의 → 검토 → 심의 상정 → 심의
  • 다. 문화재 심의
    • -관련근거 : 문화재보호법제74조
    • -심의대상 : 국가지정 문화재보호구역 100m이내, 지정문화재 등은 보호구역으로부터 50m이내
• 사업시행계획서 작성(사업시행자)
  • 토지이용계획(건축물배치계획 포함)
  • 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
  • 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
  • 세입자의 주거대책
  • 임대주택의 건설계획
  • 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
  • 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
  • 시행규정(시장·군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다)
  • 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

관리처분계획

• 관리처분계획이란?
  • 정비사업구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 소유권이외의 권리(지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등)를 정비사업으로 조성된 대지와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획
  • 또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 정비기반시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 볼 수 있음
• 관리처분계획 절차
  

  

  

  

  

  

  

  
• 관리처분계획 절차
  • 1. 분양공고
    • 가. 일시 : 사업시행인가(재건축은 시공사와 계약체결일)고시일로부터 21일 이내
    • 나. 방법 : 토지등소유자에게 통지 및 해당지역에 발간되는 일간신문에 공고
    • 다. 기간 : 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내.
  • 2. 분양신청
    • 가. 기간 : 분양신청 기간내
    • 나. 방법 : 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하여 신청하고, 우편으로 분양신청 시 분양기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 함
    • 다. 분양신청 등을 하지 아니한 자 등에 대한 조치
      • 1) 대상
        • -분양신청을 하지 아니한 자
        • -분양신청을 철회한 자
        • -관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
      • 2) 조치
        • -대상에 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금청산
        • -현금 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정
        • -구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의 가능
• 관리처분계획 수립 기준
  • 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급 (다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급 가능)
    • 가.투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자
    • 나.근로자(공무원인 근로자 포함)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
    • 다.국가, 지방자치단체 및 주택공사등
  • 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
  • 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
  • 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것.
    (다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택 공급 가능)
    • 가.새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
    • 나.기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
    • 다.새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
  • 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가액 또는 면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양한다. 이 경우 규모별 배정은 조합원 소유 종전 주택 등의 동별·위치·층수 등을 고려하여 관리처분계획이 정하는바에 의하여 결정
  • 그 밖에 관리처분에 관하여 필요한 사항은 정관등으로 정함

이주 · 철거 및 착공

• 이주
  • 이주는 도시 및 주거환경 정비법에 구체적으로 언급되어 있지는 않지만 시공사와의 공사계약서상에 이주기간을 언급하고 있어 이주 기간내에 이주가 완료되지 않을 경우 추가부담금의 빌미가 될 수 있어 이주기간을 산정할 때에 조합내의 상황을 잘 파악하는 등 각별한 주의를 기울여야 하고,
  • 사업시행인가후 관리처분계획 인가전에 분양신청 기간내에 이주비 대여를 위해 서류 작성을 하게 되며 이 기간 중 이주계획서를 제출하고 실제 이주를 하고자 하는 건물에 대한 확인서류를 제출함으로써 이주가 이루어지게 됨
• 미이주자 및 세입자 처리문제
  • 가. 미이주자 처리문제
    • -미이주자는 정비사업에 동의하여 조합원으로 가입하고도 정비사업 추진과정에서 조합에 대한 불만 등을 이유로 발생한다. 이럴 경우 미이주 조합원이 조합원 전체에 미치는 경제적, 시간적 손실을 법적인 소송을 하는 경우가 있으며 건물의 명도소송, 처분금지가처분, 점유이전금지가처분, 손해배상청구소송, 매도청구소송 토지등의 수용 등이 이에 해당됨
  • 나. 세입자 이주계획
    • -재건축의 경우 건물 소유자와 세입자간의 협의에 의하여 자율적으로 이주 대책을 수립한 후 사업시행인가를 신청하여야 하고 조합설립인가 이후에 체결되는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 되며, 또한 사업의 시행으로 인해 전세권, 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때 그 권리자는 계약을 해지할 수 있음.
• 철거
  • 건축물을 철거하고자 하는 경우 철거예정일 7일 전까지 건축물철거·멸실 신고서를 구청장에게 제출하여야 하며 이때 조합원의 이주 후 조합이 일괄 위임받아 처리
• 착공
  • 관리처분계획 인가 이후 조합원의 권리가 확정되면 사업시행인가시 부여된 착공전 조건 이행여부 확인 후 시공보증서를 포함한 주택법 시행규칙 제12조의 규정에 의한 감리계획서 및 감리의견서, 국토해양부장관이 정하여 고시하는 도서 등을 첨부하여 제출

준공인가

• 준공인가란?
  • 사업시행인가를 받아 건축한 건물이 인가내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부함으로써 건물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분
• 준공인가 전 사전조치
  • 1. 입주전 합동점검
    • - 목적 : 입주예정자가 입주할 아파트의 내부마감상태와 조경 및 공동시설 등을 점검하여 미시공된 내용이나 하자부분에 대하여 입주전에 사업주체에게 보수를 요구하는 등 부실시공을 방지하기 위함
    • - 시기 : 준공인가 신청 전
    • - 방법 : 입주자의 분양세대별 현장확인
    • - 대상 : 바닥, 벽체, 천장 마감상태, 도장상태, 배수상태, 타일타락 등
  • 2. 미술장식품 설치심의
    • - 관련조항 : 문화예술진흥법 제9조, 동법시행령 제24조
    • - 심의대상 : 연면적 10,000㎡ 이상 건축물
    • - 설치조건 : 건축비용의 1/100이하에 해당하는 금액 내에서 회화, 조각 등 조형예술물 또는 벽화, 분수대 등의 환경조형물 설치

사업완료 조치

• 사업완료의 체계
  • 절차의 완료 조치 : 확정측량 및 토지분할, 분양처분 등
  • 완료에 따른 조치 : 공공시설의 귀속, 분양시설의 소유권 취득, 소유권 이외의 권리의 이행설정 등 분양처분의 효력, 청산금의 결정 및 징수 및 지급, 등기의 신청과 조합의 해산, 조합의 해산과 관계서류의 이관 등
• 조치내용
  • 1. 분양처분
    • -분양처분을 하고자 할 때에는 관리처분계획내용을 분양받을 자에게 통지하고 토지 또는 건축물의 소유권을 이전
  • 2. 이전고시
    • -정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분으로 이전고시를 통해 조합원에 분양되는 건축물 및 대지는 조합원 앞으로 직접 보존등기 됨
  • 3. 청산금의 징수와 지급
    • -시행자는 관리처분계획에 의하여 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때에는 이전고시 후 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급
  • 4. 공공시설의 귀속 및 무상양여
    • -시행자는 그에게 양도되거나 관리청에 귀속 될 공공시설에 관하여 정비사업이 완료되기 전에 그 시설의 종류와 토지의 세목을 관리청에 통지하고 정비사업이 완료되어 준공검사가 끝나면 관리청에 사업완료 통지를 하여야 함
  • 5. 등기와 조합의 해산
    • -지적이동 : 시행자는 조합원을 대리하여 정비사업으로 인한 토지의 변동 등에 관한 신고 또는 신청 등의 업무를 행사하며, 대지 및 건축시설 등에 관한 등기를 신청
    • -등기절차 : 시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 하며, 이전고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지 저당권 등의 다른 등기를 하지 못함
    • -조합해산 : 시행자가 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 함
  • 6. 관계서류의 이관
    • -행정청 또는 공사 외의 시행자는 정비사업의 이전고시일로부터 3월 또는 정비사업의 폐지일로부터 2월 이내에 관련서류를 관할 구청장에게 인계

회계감사

• 회계감사 시기
  • 1. 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내
  • 2. 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내
  • 3. 준공인가의 신청일부터 7일 이내
    • ※감사결과는 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 구청장에게 보고하고 이를 당해 조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 하여야 함.