주택재개발사업이란?

• 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

대상구역

• 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
• 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
• 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

조합설립추진위원회 구성

• 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받아야 함

조합설립

• 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 함
• 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함
• 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함

조합원의 자격

• 정비구역안에 소재한 토지 등 소유자(토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

사업시행인가

• 사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
• 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.

사업시행자

• 주택재개발사업은 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 건설사업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자, 주택법 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자 또는 신탁사업법에 의한 신탁업자와 주식회사 한국감정원과 공동으로 이를 시행
• 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음
• 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
• 정비구역 지정 후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때
• 도시계획사업과 병행한 정비사업
• 순환정비방식에 의한 정비사업
• 사업시행인가가 취소된 때
• 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
• 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
• 조합은 사업시행인가 후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정
• 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방

관리처분계획

• 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음
• 관리처분계획 주요기준
• 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
• 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
• 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균
• 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

공동주택 분양대상

• (서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조)
• 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소 유자로 한다.
  • ①. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
  • ②. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
  • ③. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한
    세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.
  • ④. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지
    규정은 적용하지 아니할 수 있다.
  • ⑤. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제11조제4항에 따라 재정비촉진계 획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서
    종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자
  • ⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
• 가. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
• 나. 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때
• 다. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이
  90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니하다.
• 라. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우
• 마. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우.
  다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니하다.
• 바. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을
  건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

주택재개발사업 임대주택의 공급조건

• (서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제35조)
  • ①. 해당 정비구역 안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 정비구역의 지정을 위한
    공람공고일(사업시행방식전환의 경우에는 전환을 위한 공람공고일을 말한다) 3월전(「국민기초생황 보장법」제2조제2호에
    따른 수급자는 사업시행인가 신청일 전)부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택
    세대주. 다만, 신발생 무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다.
  • ②. 해당 정비구역 안의 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자
  • ③. 소속 대학의 장 (총장 또는 학장)의 추천에 따라 선정된 저소득가구의 대학생
  • ④. 해당 정비구역 이외의 주택재개발구역 안의 세입자로서 제1호에 해당하는 입주자격을 가진 무주택세대주
  • ⑤. 해당 정비구역에 인접하여 시행하는 도시계획사업으로 철거되는 주택의 소유자 또는 무주택세대주로서 구청장이
    추천하여 시장이 선정한 자
  • ⑥. 그 밖에 규칙이 정하는 자

청산금

• 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
• 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능

참고규정