창동 민자역사 아레나스퀘어 상업시설 사용승인(준공) 기준 충족 여부 및 수분양자 피해 우려 관련 행정 검토 요청

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안녕하십니까.

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본 민원은 서울 도봉구 창동역 일대에서 진행 중인 창동 민자역사 아레나스퀘어 상업시설 개발사업과 관련하여 사용승인(준공) 과정에서의 시설 기준 충족 여부 및 사업 진행 상황에 대해 도봉구청의 행정적 검토를 요청드리고자 제출합니다.

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창동 민자역사 및 아레나스퀘어 개발사업은 창동역 일대 지역경제 활성화와 서울 동북권 균형 발전을 위한 핵심 개발사업으로 소개되어 왔으며, 도봉구에서도 창동역 일대 개발 및 지역 상권 활성화를 위한 중요한 사업으로 언급되어 온 것으로 알고 있습니다.

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또한 본 사업은 공공부지 활용과 민간 투자 방식이 결합된 대규모 복합개발사업으로 단순한 민간 상업시설 개발을 넘어 지역 상권 형성과 지역경제에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사업이라고 판단됩니다.

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현재 해당 사업에는 약 1300여 개 규모의 상업시설이 조성되는 것으로 알려져 있으며, 이에 따라 수분양자 규모 역시 상당한 수준에 이르는 것으로 보입니다.

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실제로 현재 200명 이상의 수분양자들이 참여하고 있는 단체 대화방이 운영되고 있으며, 참여 인원 또한 계속 증가하고 있는 상황입니다.

또한 일부 계약자의 경우 동일 건물 내 상업시설을 복수 호실 보유하고 있는 사례도 있어, 실제 이해관계에 영향을 받는 수분양자의 규모는 이보다 더 클 것으로 보입니다.

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이에, 본 민원은 이러한 수분양자들의 우려 사항을 취합하여 전달드리는 것입니다.

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이는 단순한 개인 민원이 아니라 다수의 수분양자들이 공통적으로 우려하고 있는 사안임을 말씀드립니다.

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0. 분양 당시 수익률 홍보 및 투자 판단 관련 혼란 문제

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현재 수분양자들 사이에서는 분양 당시 안내된 수익률 구조와 관련하여 상당한 혼란과 문제 제기가 발생하고 있습니다.

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다수의 수분양자들은 분양 상담 및 설명회 과정에서 연 약 5% 수익률을 보장한다는 설명을 듣고 투자 결정을 하였다는 의견을 제기하고 있습니다.

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당시 분양 홍보관 및 각종 홍보 과정에서는

? 공연장 및 문화시설과 연계된 상권 활성화

? MD 운영 및 임대 활성화를 통한 상업시설 운영

? 연 약 5% 수준의 수익률 확보가 가능한 구조

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등이 함께 설명되었다고 기억하는 수분양자들이 상당수 존재합니다.

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그러나 현재 시행사 측에서는 별도의 수익률 확약서를 보유한 경우에만 해당 수익 구조가 적용될 수 있다는 취지의 설명이 이루어지고 있다는 의견이 제기되고 있습니다.

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문제는 다수의 수분양자들이 분양 상담 및 설명회 과정에서 수익률 구조에 대한 설명을 듣고 계약을 진행하였음에도 확약서 존재 여부에 대한 안내를 충분히 받지 못한 상태에서 계약을 진행하였다는 점입니다.

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또한 일부 계약자의 경우 분양 홍보 담당자로부터 중도금 대출 이후 수익률 확약서를 제공하겠다는 설명을 들었다는 대화 기록을 보유하고 있음에도 실제로 해당 문서를 전달받지 못했다는 사례도 있는 것으로 알려져 있습니다.

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이로 인해 현재 수분양자들 사이에서는

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? 분양 당시 설명된 수익률 구조

? 확약서 존재 여부 및 제공 방식

? 분양 홍보 과정에서 이루어진 설명의 책임 주체

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등과 관련하여 상당한 혼란이 발생하고 있는 상황입니다.

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특히 최근 일부 안내 과정에서 약 2.5% 수준의 수익률 구조가 언급되고 있다는 의견도 제기되고 있는데, 현재 금융권 대출 금리가 약 6% 내외 수준임을 고려할 경우 이러한 수익 구조는 투자 구조 자체가 성립하기 어려운 수준이라는 문제 제기도 나오고 있습니다.

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또한 일부 관계자들이 분양 홍보 과정에서 이루어진 설명에 대해 분양 홍보팀의 개별 설명일 뿐 시행사 또는 사업 주체와는 무관하다는 취지의 설명을 하고 있다는 의견도 제기되고 있어 수분양자들의 혼란이 더욱 커지고 있는 상황입니다.

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따라서 해당 사업의 분양 과정에서 이루어진 투자 구조 설명 및 사업 운영 방식과 관련된 사항에 대해서도 관계 기관 차원의 사실 확인과 행정적 검토가 필요하다고 판단됩니다.

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본 사업은 창동역 일대 핵심 개발사업으로 홍보되어 온 만큼 향후 대규모 수분양자 피해나 사회적 문제로 확대되지 않도록 도봉구청에서도 상황을 면밀히 검토해 주시기를 요청드립니다.

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1. 사용승인(준공) 시점과 잔금 납부 일정 관련 우려

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최근 시행사 측에서 잔금 납부 예정 기간을 2026년 5월 11일부터 7월 10일까지로 안내한 것으로 알고 있습니다.

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그러나 일반적으로 상업시설의 경우 준공 승인 이후 내부 인테리어 공사를 거쳐야 실제 입점이 가능해지는 구조로 알고 있습니다.

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현재 안내된 일정에 따르면 잔금 납부 기간이 먼저 시작되는 반면

사용승인(준공) 신청이 이미 접수된 상태인지, 또는 향후 신청 예정인지, 일정에 대해서도 수분양자들에게 명확히 안내되지 않은 상황입니다.

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또한 일부 수분양자들의 현장 확인에 따르면 다음과 같은 의견도 제기되고 있습니다.

? 건물 내부 계단 공사 미완료

? 연결 통로 공사 미완료

? 일부 내부 공정 미완료

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이러한 상황에서 사용승인 기준이 실제로 충족될 수 있는지에 대한 우려가 제기되고 있습니다.

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만약 준공 이전에 잔금을 먼저 납부해야 하는 구조라면 이후 공사 지연이나 입점 지연이 발생할 경우

? 잔금 대출 이자

? 관리비

? 기타 금융 비용

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등의 부담이 모두 수분양자에게 전가될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

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특히 현재와 같은 금리 환경에서 이러한 금융 부담은 수분양자들의 재산권과 투자 안정성과도 직결되는 문제라고 생각됩니다.

따라서 사용승인 신청 여부 및 현재 공사 진행 단계 검토, 잔금 납부 일정과 준공(사용승인) 일정의 관계가 적정하게 설정되어 있는지에 대해 도봉구청의 확인이 필요하다고 판단됩니다.

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2. 상업시설 운영에 필요한 기본 설비 문제

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수분양자들 사이에서는 시설 설비와 관련된 문제 제기도 지속적으로 나오고 있습니다.

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예를 들어 10층의 경우 분양 당시 병원 입점이 가능한 층으로 안내 및 홍보된 것으로 알려져 있습니다.

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그러나 일부 수분양자가 시행사 측에 문의한 결과

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해당 층에 배수시설이 설치되어 있지 않으며 필요한 경우 수분양자가 별도로 공사를 진행해야 한다는 답변을 받았다는 상황이 확인되었습니다.

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병원, 약국, 카페 등 의료 및 식음료 업종의 경우 급수 및 배수 설비는 기본적인 영업 시설 요건에 해당합니다.

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만약 이러한 설비가 충분히 설치되어 있지 않은 상태라면

? 해당 업종의 정상적인 영업이 어려울 수 있으며

? 이는 분양 당시 안내된 업종 구성과 상업시설 운영 계획과도 관련된 중요한 문제라고 판단됩니다.

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또한 3층 상가의 경우에도 커피점, 약국, 베이커리, 편의점 등 다양한 업종 입점이 가능하다는 형태로 홍보되었으나 급수 및 배수 시설 여부와 관련한 문제 제기가 이루어지고 있는 상황입니다.

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따라서 사용승인(준공) 과정에서 상업시설 운영에 필요한 급수·배수 등 기본 설비 기준이 실제로 충족되고 있는지 도봉구청에서 면밀히 확인해 주시기를 요청드립니다.

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3. 사업 진행 상황 및 임대·운영 구조 관련 정보 공개 부족

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현재 수분양자들 사이에서 가장 크게 제기되는 문제 중 하나는 사업 진행 상황 및 임대·운영 구조에 대한 정보 공개 부족입니다.

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특히 약 1300여 개 규모의 대형 상업시설임에도 불구하고 실제 임차인 유치 상황이나 상권 구성 계획, MD 운영 구조 등에 대한 구체적인 설명이 충분히 이루어지지 않고 있다는 의견이 많습니다.

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현재 수분양자들에게 체계적으로 공유되지 않고 있는 주요 사항은 다음과 같습니다.

? 공사 진행 상황

? 사용승인(준공) 신청 여부

? 임차인 유치 현황 및 상권 구성 계획

? MD 운영 및 임대 운영 구조

? 금융권 잔금 대출 진행 상황

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이러한 정보가 충분히 공유되지 않다 보니 수분양자들이 사업의 실제 진행 상황을 정확히 파악하기 어려운 상태이며, 이에 따라 불안과 혼란이 커지고 있다는 의견이 지속적으로 제기되고 있습니다.

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특히 약 1300여 개 상가 규모의 대형 상업시설 개발사업의 경우 초기 임대 및 상권 형성이 매우 중요한 요소로 알려져 있습니다.

만약 임대 및 상권 구성 계획이 충분히 마련되지 않은 상태에서 대규모 상업시설이 운영될 경우 대규모 공실 문제로 이어질 가능성도 있으며, 이는 창동역 일대 상권 형성과 지역경제에도 영향을 미칠 수 있는 사안이라고 생각합니다.

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1300여 개 상가 규모의 대형 상업시설 개발사업인 만큼 임대 및 상권 구성 계획에 대한 투명한 정보 공유가 필요합니다.

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4. 금융 및 투자 구조 관련 불확실성

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분양 당시 많은 수분양자들이 투자 판단을 할 때 다음과 같은 설명을 기준으로 고려한 것으로 알고 있습니다.

? 연 약 5% 수준의 수익률 구조

? 70~80% 수준의 대출 가능성

? 공연장 및 문화시설과 연계된 상권 활성화 계획

? MD 운영 및 임대 활성화 계획

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그러나 현재 대출 조건, 임대 구조, 상권 형성 계획 등에 대한 구체적인 안내가 부족하다는 의견이 제기되고 있습니다.

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특히 현재 금리 수준을 고려할 때 대출 조건과 수익 구조는 투자 구조 성립 여부와도 직결되는 문제이기 때문에 이에 대한 명확한 안내가 필요하다고 생각합니다.

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5. 수분양자와 시행사 간 공식 소통 구조 부족

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또한 수분양자들과 시행사 간의 공식적인 소통 구조가 부족하다는 의견도 많이 제기되고 있습니다.

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대규모 상업시설 개발사업인 만큼 수분양자 대표단과의 공식 협의 구조나 정기적인 설명회 등을 통해 사업 진행 상황을 투명하게 공유하는 체계가 필요하다고 생각합니다.

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행정 검토 요청 사항

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따라서 창동 민자역사 사업이 도봉구의 핵심 지역 개발사업 중 하나인 만큼, 현재 제기되고 있는 수분양자들의 우려 사항과 관련하여 도봉구청에서도 다음 사항에 대해 행정적 검토를 요청드립니다.

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1. 창동 민자역사 아레나스퀘어 상가의 현재 공사 진행 상황 및 사용승인(준공) 신청 여부

2. 상업시설 운영에 필요한 급수·배수 등 기본 시설 설치 여부

3. 잔금 납부 일정과 실제 입점 가능 시점의 적정성

4. 임차인 유치 현황 및 금융권 잔금 대출 진행 상황

5. 수분양자들과의 공식 협의 구조 마련 가능성

6. 만약 상업시설 운영에 필요한 기본 시설이 충분히 갖추어지지 않았거나 실제 영업이 어려운 상태라면 사용승인(준공) 과정에서 해당 사항이 충분히 검토될 필요가 있다고 판단됩니다.

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본 사안은 약 1300여 개 상가와 다수의 수분양자, 그리고 창동역 일대 상권에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사안입니다.

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또한 현재 200명 이상의 수분양자들이 상황을 공유하며 문제 해결 방안을 논의하고 있는 상황이며 참여 인원 역시 계속 증가하고 있습니다.

이는 지역경제 및 다수 수분양자의 재산권과 직결된 문제로, 향후 언론 및 사회적 관심 사안으로 확대될 가능성도 있는 사안이라고 판단됩니다.

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창동 민자역사 개발사업이 지역경제 활성화라는 본래 취지에 맞게 안정적으로 운영될 수 있도록 도봉구청에서도 해당 상황을 면밀히 검토하고 지역 주민과 투자자 모두가 납득할 수 있는 방향으로, 필요한 행정적 역할을 적극적으로 검토해 주시기를 요청드립니다.

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감사합니다.

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