생활

트위터로 보내기 - 새창 페이스북으로 보내기 - 새창 구글플러스로 보내기 - 새창 네이버 블로그  - 새창 전체 RSS - 새창 컨텐츠프린트인쇄 - 새창

지구단위 계획 해설

  • 1.지구단위계획 성격
    • 종전의 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획을 통합하면서 생긴 제도
    • 도시내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시 개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 관련 계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하는 계획
    • 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획으로서 지구단위계획 구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정
    • 지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구 단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축
    • 기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세정도를 달리하여 정할 수 있는 계획
    • 도시관리계획은 그 범위가 행정구역에 미치고 용도지역·용도지구 등 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 두며, 건축계획은 그 범위가 특정필지에 미치고 건축물 등 입체적 시설계획에 중점을 두나, 지구단위계획은 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물 계획이 서로 환류 되도록 함으로서 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둠
  • 지구단위계획이란

    토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관․미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적․계획적으로 개발․관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

  • 2.지구단위계획구역지정 대상
    • 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역
      • 용도지구 : 경관지구·미관지구·고도지구·방화지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구·개발 진흥지구(도시지역에 지정된 것에 한한다)·특정용도제한지구·리모델링지구·아파트지구·위락지구
      • 조례가 정하는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구
    • 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역 ① 도시개발구역 ② 정비구역 ③ 택지개발예정지구 ④ 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자하는 지역 포함) ⑤ 국가산업단지·지방산업단지 및 도시지역에 설치하는 농공단지 ⑥ 관광특구도시관리계획은 그 범위가 행정구역에 미치고 용도지역·용도지구 등 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 두며, 건축계획은 그 범위가 특정필지에 미치고 건축물 등 입체적 시설계획에 중점을 두나, 지구단위계획은 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물 계획이 서로 환류되도록 함으로서 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둠
    • 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역
      • 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
      • 시범도시, 기반시설부담구역
      • 국토계획법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가 제한지역
      • 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
      • 용도지역의 변경지정에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람·공고된 지역
      • 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역
      • 지구단위계획으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
      • 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
      • 도시지역의 체계적?계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역
      • 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시계획조례가 정하는 지역(서울시의 경우)
        • -공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역
        • -도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도·건폐율·용적률 및 높이 등의 계획적 관리가 필요한 지역
        • -문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역
        • -준공업지역안의 주거·공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역
        • -단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역
        • -지역균형발전 등의 목적을 달성하기 위하여 계획적 개발 및 공공의 재정적 지원이 필요한 지역
        • -민자역사를 개발하고자 하는 지역
        • -공공성 있는 전략개발을 실현할 필요가 있는 지역
  • 3.지구단위계획구역의 지정
    • 지구단위계획은 도시관리계획으로서 그 수립절차는 국토의계획및이용에관한법률 제4장제1절에 의한 도시관리계획의 수립절차에 의합니다.
    • 지구단위계획구역의 입안 및 지정과 관련하여 ‘지구단위계획수립지침(건교부)’에 정하지 아니한 사항은 ‘도시관리계획수립지침(건교부)’을 따르면 됩니다.
    • 표2. 지구단위계획구역지정 절차도

      기초조사(구청장) → 지구단위계획 구역 지정안 작성 구청장 → 주민의견 청취 → 구 도시건축공동위원회 자문 → 지구단위계획구역의 지정 결정신청 → 시도시,건축공동위원회 심의 → 지구단위계획구역의 지정 결정,고시 시장 → 관계행정기관의 장과 협의 → 일반열람 구청장

      결정고시가 있는 날로부터 효력발생

  • 4.지구단위계획의 수립
    • 지구단위계획구역지정에 관한 도시관리계획의 결정고시일로부터 3년 이내에 지구단위계획 결정고시되지 아니하는 경우 구역지정의 효력이 상실되므로 3년이내에 결정고시 해야 합니다.
    • 지구단위계획구역 지정 후 계획을 수립하는 것이 일반적입니다만, 공동주택건설사업 등과 같이 특정한 사업을 목적으로 지정하는 지구단위계획의 입안 및 수립 절차는 구역지정 절차와 대동소이하며 다음 표와 같습니다.
    • 표3. 지구단위계획수립 절차도

      기초조사(구청장) →  지구단위계획안 작성 구청장 → 주민의견 청취 열람공고 → 구 도시건축공동위원회 자문 →  지구단위계획안 입안 구청장 →  지구단위계획의 결정신청(구청장→시/도지사) → 관계행정기관의 장과 협의(교통영향 평가 실시:구역면적 5만㎡) → 시시도,건축 공동위원회 심의 →  지구단위계획 결정·고시 시장

      결정고시가 있는 날로부터 효력발생
      지구단위계획은 원칙적으로 결정된 날로부터 5년 이내에는 이를 변경하지 않는 것을 원칙

  • 5.지구단위계획의 내용
    • 용도지역 또는 용도지구의 세분·변경(대분류 범위내)
      ※ 예 : 제1종일반주거지역↔제2종일반주거지역↔제3종일반주거지역↔준주거지역중심지미관지구↔일반미관지구↔역사문화미관지구
    • 기반시설의 배치와 규모
      • -개발사업과 관련하여 지정된 구역의 경우 당해 법률에 의한 개발사업으로 설치하는 기반시설
      • -도로, 주차장, 광장, 공원(도시자연공원 및 묘지공원 제외), 녹지, 공공공지, 수도공급설비, 공동구, 시장, 학교(대학 제외), 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 종합의료시설, 하수도, 폐기물처리시설
      • -기반시설부담구역안에서 설치하는 기반시설
    • 가구(특별계획구역 포함) 및 획지의 규모와 조성계획
    • 건축물 용도·건폐율·용적률·건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도
    • 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획
    • 환경관리계획 또는 경관계획
    • 교통처리계획
    • 토지이용의 합리화, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진 등에 필요한 사항
      • -지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모
      • -대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채
      • -간판의 크기·형태·색채 또는 재질
      • -장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획
      • -에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
      • -생물서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
  • 6.지구단위계획에 관한 주민제안
    • 행정기관에서 미리 전 지역에 대한 지구단위계획을 수립할 수 없기 때문에 주민이 도시계획의 입안을 제안할 수 있다는 특징을 가짐
    • 입안을 제안하는 주민은 당해구역 주민의 의견이 충분히 반영될 수 있도록 제안내용에 대하여 사전에 설문조사를 실시하거나 주민의 동의를 얻도록 하는 등 적극적인 조치를 취함
    • 제안의 수준 정도는 도시계획도서와 계획설명서를 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출하도록 하고, 입안단계에서 보다 상세한 계획을 수립하도록 할 수 있음
    • 개인인 주민이 제안하는 경우에는 기반시설의 배치, 가구 및 획지의 규모 등 제안이유와 목적을 설명하는데 적합한 항목만 제출하도록 하고 나머지는 생략하거나 개략적으로 제출하도록 할 수 있음
    • 주민으로부터 제안을 받은 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수는 60일이내에 도시계획입안(지구단위계획 입안)에 이를 반영할 것인지를 결정하여 제안자에게 통보함. 만약에 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 도시기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정
    • 주민제안 사항으로 도시계획의 입안 및 결정이 될 경우 이에 필요한 비용은 제안자에게 부담시킬수도 있음
    • 이러한 주민제안서의 처리절차는 다음과 같습니다
    • 표4. 주민제안시 입안절차

      주민제안(주민→구청장)/제안서-도시관리계획도서-계획서명서/주민(이해관계자를 포함)동의:토지면적의 2/3이상 → 제안 타당성 검토(구청장)/필요시:도시계획위원회 자문/필요시:행정기관의 장과 협의 → 수용여부 결정 통보(구청장→주민)

      • 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안 제안
        • 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
        • 지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
        • 기반시설의 설치·정비 또는 개량을 하고자 하는 경우
        • 기타 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
      • 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안 제안
        • 이미 지정된 구역이 매우 불합리하여 이의 조정이 필요하다고 판단되는 경우
        • 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리하거나 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
        • 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으로 관리하는 것이 필요한 경우
        • 기타 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
      • 지구단위계획의 입안 제안
        • 주민제안으로 지정된 구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하고자 하는 경우
        • 이미 지정된 구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자 하는 경우
        • 이미 수립된 계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우
        • 기타 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우
      • 지구단위계획구역 및 계획의 입안제안 요건
        • 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 함
        • 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 함
        • 제안한 지역의 대상 토지면적(국·공유지 면적 제외)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 함(관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 예외). 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의 필요
      • 입안제안시 제출도서
        • 도시관리계획도서(1/1,000 ~ 1/5,000) : 도시관리계획결정조서 및 결정도
        • 계획설명서 : 기초조사결과, 재원조달방안, 환경에 대한 검토결과, 도시관리계획으로 결정할 지구단 위계획의 내용 및 사유, 기타 필요한 사항
          • *도시관리계획도서 및 계획설명서는 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출 가능
  • 7. 참고규정
콘텐츠 담기

자료담당부서

  • 자료담당부서

    도시계획과 여경환

  • TEL

    2091-4212

  • E-mail

홈페이지 정보가 도움이 되셨습니까?

페이지에 대한 의견을 남겨주세요 의견남기기